长沙力都资产运营有限公司：长沙经开区映悦星府等项目销售招商代理服务项目采购需求公开

本项目是对映悦星府、星电恬园、金广星苑等项目剩余住宅、车位、商业产品引进代理单位销售及招商，其中：①映悦星府剩余住宅共171套，建筑面积约2.14万㎡，货值约13890万元（最终货值以销售回款为准），剩余车位738个；商业总建筑面积约3.05万㎡，主要为9号栋399套loft公寓（16396.05㎡），10号栋187间酒店客房（8265.07㎡）及0.58万㎡配套底商；②星电恬园剩余住宅23套，总面积为3529㎡，货值约2277万元（最终货值以销售回款为准）；③金广星苑剩余住宅3套，总面积为297.77㎡，货值约171.5万元（最终货值以销售回款为准）。

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（一）市场调研

1、长沙内六区、长沙县房地产市场现状分析；

2、长沙县及周边主要路段商业状况；

3、消费型商业业态分析；

4、典型业态经营现状分析；

5、住宅市场情况及竞品销售情况；

6、潜在客户市场调查分析。

（二）制定营销/招商策略

包含但不限于以下内容：

1、项目营销/招商总体策略；

2、项目阶段性营销/招商计划；

3、入市时机选择；

4、销售/招商分期控制；

5、价格定位及策略；

6、推广、活动、促销、拓客策略制定及实施。

（三）广告策划及设计

包括但不限于以下内容：

1、项目各阶段推广策略（月度、季度、年度）及广告设计；

2、项目卖点整合包装及设计；

3、整体广告计划；

4、广告预算及媒体组合；

5、项目阵地、营销中心设计及包装落地；

6、营销用物料设计及印刷制作，含楼书、户型图等。

（四）营销、招商代理

1、建立销售、招商队伍，依合同授权范围内执行销售、招商行为；

2、销售、招商文件及管理文件的制订；

3、销售、招商道具使用；

4、销售、招商人员培训、管理；

5、制订销控、招商计划；

6、销售、招商执行的内部协调程序；

7、客户资源库的建立；

8、完成客户拓展、认购/招商租赁、签约、回款等全流程手续；

9、售后服务机制建立；

10、按采购人要求定期报送各项数据统计报表。

（五）渠道分销资源整合

1、与各渠道公司、同行建立业务合作关系，‌拓展销售网；

2、监督和协调渠道的销售活动、‌促销活动和营销策略的执行，‌确保销售目标的实现；

3、与各种渠道合作伙伴进行谈判和协商，‌制定合作协议、‌销售政策和合作计划；

4、定期进行渠道市场调研和分析，‌了解市场动态和竞争对手的情况；

5、及时收集、‌整理和分析渠道带客数据；

6、渠道佣金结算及费用支付。

（六）按揭放款及权证办理

1、完善客户资料，及时与银行对接，确保按揭回款的及时性。

2、完成客户合同备案、预告登记及不动产权证办理的相关手续。

3、协助办理客户交房手续，确保客户全流程满意度。

（1）服务期限：服务期限三年（合同一签三年）或达到合同最高限价之日止（具体以采购人签订的合同为准）。

（2）服务地点：采购人指定地点。

一、服务要求

（一）采购人的权利与义务

1、采购人向中标人提供本项目所有相关证明文件及营销代理过程中所需的资料，并确保一切资料的合法性和准确性。

2、采购人提供售楼部给中标人销售人员使用，售楼部办公桌椅、接待桌椅、档案柜、售楼部销售人员的日常办公用品、水、电、网络等由中标人自行承担。因中标人原因导致开发商提供的器材或财产遭到损坏或灭失，中标人应承担维修费用或新置购买费用。

3、采购人或开发商负责收取定金、购房款，配合中标人完成合同的登记备案、银行按揭审批手续、产权办理手续。

4、在中标人完全履约的前提下，采购人应按时向中标人支付合同约定的销售招商代理费用。

5、采购人有权对中标人的营销代理活动进行全程监控、提出建议及最终决策权，并对策划案享有独家使用权。

6、采购人有权请陌生人进行销售现场暗访，如出现接待流程不规范、销售口径与销售手册不符等情况（以录音或视频或照片为据），采购人原则上给中标人三天的整改期，若中标人未按采购人要求及时整改的或整改不符合采购人要求的，采购人有权依据现场双方制定的管理制度进行处罚，中标人不得有任何意见。

7、经查证属实的，中标人各类报表出现错误，每次延期上交或出现表格错误的，采购人原则上给中标人三天的整改期，若中标人未按采购人要求及时整改的或整改不符合采购人要求的，采购人有权依据现场双方制定的管理制度进行处罚，中标人不得有任何意见。

（二）中标人的权利与义务

1、中标人须在合同签订后，针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制，为本项目提供营销代理服务，参加由采购人及与销售相关的单位联合组成的项目工作协调小组，指导整个销售工作。项目组团队成员须于签订合同之日的20日内完成全部到岗，每逾期一日，中标人须按照500元/日/人的标准支付违约金，逾期天数达30日的，采购人有权解除合同且不承担任何责任。项目各阶段策划、咨询、文案、设计创意、营销招商代理、分销渠道等工作由中标人负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。

2、中标人负责组建本项目内场销售招商团队，统筹本项目销售招商管理等工作。中标人销售招商负责人和销售招商团队常驻项目现场，专门负责本项目销售招商工作。经过采购人同意，中标人有权在合同约定范围内根据销售各阶段的实际需要调配资源，现场配置人员原则上不低于12人、其中：项目经理1人、策划负责人1人、销售负责人1人、销售秘书1人、平面设计1人，置业顾问不少于4人，招商负责人1人，招商研策1人、工程管理1人，共计人数不低于12人，均需为专职服务本项目的人员，需常驻营销中心。如开盘、营销强销期、大型活动、签约高峰，或营销代理案场发生其他不可预见之变化等情况的，应视实际情况按采购人要求增加销售人员。中标人自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。当销售工作完成70%时，中标人可根据实际情况自行调整销售人员编制。

3、采购人负责监控中标人所有营销、策划、广告创意及设计、销售等人员的管理、专业能力及工作状态等，经采购人考查考核不合格的人员，采购人有权要求予以撤换。中标人接到采购人提出的书面要求后2天内予以回应，并尽快提供备选人员名单，经采购人核准后上岗。采购人有权以各种方式检查中标人接待人员的销售口径。

中标人如有人员离职或更换，需尽快安排新人经采购人面试通过后接替工作，并移交原销售人员所负责的所有客户，中标人应当保证离职或者更换人员妥善办理交接手续，确保相关后续工作正常有序进行。如因销售人员变更引起的客户投诉由中标人负责。

4、合同签订后15日内中标人提交本项目策划方案及整体营销方案（包括市场分析、首开销售策略、推广活动策略、广告推广及实施计划、渠道拓展策略等），经采购人书面同意后，中标人负责统一组织实施。

5、中标人须进行深入、详细的市场调研，使策划咨询报告具有真实性、实用性与科学性，并在提交策划咨询报告时，对策划咨询报告的内容予以解释。

  6、中标人于月度结束后五个工作日内向采购人提交上月销售报告及下月销售目标、客户关系月报，于每季度结束后七个工作日内提交上季度销售季报，于每年度结束后15个工作日内提交上年度销售年报。所提交的报告内容包括但不限于本项目销售情况、项目竞争对手的动态销售策略、客户分析、营销策略和销售情况，结合长沙县、长沙市房地产市场状况及潜在的竞争对手情况，提出销控、价格调整、销售资源综合利用等建议、策略。（本条所称竞争对手指本项目区域范围内将于本服务期满前在售楼盘的开发商以及长沙县范围内将于本项目合同签订后至合同期满前推出与本项目相同或相近品质楼盘的开发商）。

7、合同履行期间,中标人应当向采购人提供中标人已有的本项目客户资料，实现客户资源共享。向采购人提供有关项目宣传推广的专业意见及推荐相应的专业公司资源，并协助跟进各项工作，经采购人确认后，统一组织实施。

8、在项目约定范围内，完成有关销售、推广及宣传活动，中标人有义务督促成交客户及时办理相关手续（如按揭手续、销售回款、入伙、房产证办理等）。

9、服务到期后，中标人促成签订认购书但未签订买卖合同的客户，中标人有义务继续为此客户做催款、协助客户签订相关合同等事宜。

10、中标人负责买受人签订房屋《认购书》后的购房款催收和有可能产生的滞纳金的催收工作、商品房买卖合同签订、协助办理银行或公积金按揭贷款手续等。

11、中标人必须严格现场接待规范，热情接待来访客户，采购人驻场负责人将不定期进行客户电话回访抽查，并须满足采购人如下考核指标：

①有关销售服务质量客户投诉的处理率达到100%；

②客户投诉回复及时率达到100%；销售接待服务质量投诉率≤2%；

③客户信息、问卷、认筹及成交等信息要及时建立台账，信息准确率达到100%，并及时报送甲方。

12、中标人人员穿着统一制服，制服款式由中标人提供，服装制作费用自行承担。

13、中标人向采购人提交的所有策略、销售资料设计稿、销售费用、销售口径、营销广告、报告、方案等均需经采购人签字确认，中标人方能实施。

14、未经采购人书面同意，中标人不得进行任何形式的转包或者分包。

15、中标人应为其工作人员按照国家政策规定购买社会保险，并履行用人单位应尽义务。

16、中标人不得进行不利于甲方的宣传,不得对采购人造成任何不良影响及舆情。

17、中标人或中标人工作人员不得以任何方式邀请采购人工作人员吃饭、喝酒、娱乐或进行其他消费，不得以任何形式向采购人工作人员赠送财物(包括但不限于实物、现金、礼券、提货卡等)，不得与采购人工作人员相互串通，不得存在其他损害采购人利益的情形。

18、在合同终止或解除后，中标人应将所有客户资料、策划推广营销工作资料、日常管理所有资料移交采购人。

19、中标人应在采购人付款前向甲方提供等额有效的增值税专用发票，否则，甲方有权延迟或不予付款且不承担任何责任。

20、在房屋具备交付条件后，中标人应及时收集客户资料、通知并引导客户，协助采购人及物业公司组织向业主交付物业及售后服务。

21、验收要求和验收标准

本项目采购人参照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5 号）文件要求进行验收。项目验收另有国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证。

六、销售业绩认定及支付条件

1、住宅及车位销售业绩：购房人与开发商签订商品房买卖合同或车位使用权转让协议，且同时满足按揭购房人支付齐全首付款或一次性购房人支付全额房款，视为中标人营销代理成功，该笔住宅及车位则计入销售目标考核业绩。前述销售业绩的认定不影响营销代理费的支付条件。

2、招商业绩：承租客户与开发商签订租赁合同并向开发商缴纳首期租赁应付款项和押金后计算中标人业绩。合同租赁期未满客户退租的，若该套/间商铺、酒店实际租赁期限超过一年，中标人再引进承租客户租赁该套/间商铺、酒店的情形仍算中标人业绩，采购人需再次支付该套/间商铺、酒店的招商代理费；若该套/间商铺、酒店实际租赁期限等于或低于一年，中标人再引进承租客户租赁该套/间商铺、酒店的情形不算中标人业绩，采购入无需再次支付该套/间商铺、酒店的招商代理费。

七、营销及招商代理费（佣金）的结算方式

1、营销代理费的支付

1.1支付条件：营销代理费以购房人与开发商签订的已生效的买卖合同或车位使用权转让协议，且同时满足按揭购房人支付齐全首付款或一次性购房人支付全额房款方达到支付条件。达到支付条件后，采购人按实际到账金额（即实际回款额），按下述1.6营销代理费的计算方式予以结算。

1.2成交金额以客户签订的买卖合同上的金额为准，到账金额以开发商账户收到的金额为准。

1.3针对工抵房客户，甲方集团内部员工或资源客户，中标人承诺只按1000元/套收取代办代理费，不再收取营销代理佣金，该部分客户不计入中标人销售业绩，亦不计入采购人委托销售可售面积。

1.4若已交定金的客户违约，其定金由采购人没收，采购人无须向中标人支付该套的营销代理费。如因退房导致前期已结算的房源佣金规则发生变化的（如考核期销售签约任务完成情况对应的佣金结算规则），中标人需在客户定金没收或挞定后的3个工作日内，将差额部分的佣金退还采购人，否则采购人可从后续待结算佣金中直接扣除。如因退房导致未来待结算的房源佣金规则发生变化，按退房后对应的新结算规则执行。

1.5换房房源的结算：如在本项目销售过程中，发生换房现象，在发生换房行为的当月按换房的实际到账差价增减当月到账总金额。

1.6营销目标及代理费计算方式

映悦星府前期4号栋120套住宅考核目标：采购人根据中标人销售住宅的实际完成情况，以本项目售出的住宅回款金额为基数，按住宅考核明细表的代理费费率计算应向中标人支付的营销代理费。如住宅销售单价高于《映悦星府剩余房源一房一价表》（附件1）的均价6300（元/㎡）列表中载明的房源价格的，采购人须就该套房源溢价部分的佣金按[实际销售单价-均价6300（元/㎡）一栏中对应的住宅单价*面积*25%]的标准支付至中标人，住宅考核明细表如下：

（2）住宅销售佣金结算：达到营销代理费支付条件后，采购人暂按中标人实际签约回款额的4%进行结算，待年度考核指标清算完后，按中标人当年度目标完成率对应的佣金比例据实结算。

（3）住宅项目总计剩余171套住宅房源，上表的前期销售及考核目标为4号栋120套房源（即第一年考核指标为72套房源的签约，第二年考核指标为全部120套房源的签约），剩余51套房源的营销时间、营销目标及代理费计算方式以采购人通知为准，中标人须无条件按采购人通知中的全部要求执行。

（4）车位每年度销售数量＜100个，销售佣金上限按4%计算；车位销售数量≥100个，销售佣金上限按5%计算。达到佣金结算条件后，甲方暂按中标人实际回款额的4%进行佣金结算，待年度考核指标清算完后，按中标人当年度车位实际销售数量对应的佣金比例及中标折扣率据实结算。

2、映悦星府招商代理费的支付

2.1支付条件：商户与采购人签订租赁合同并向采购人缴纳首期租赁应付款项和押金后计算中标人业绩。采购人佣金支付按下述2.3招商代理费的计算方式予以结算。第一期招商服务费的结算条件为采购人与承租客户签订租赁合同且首次应收取的租金及保证金已全部到账之日起15个工作日内按下述2.3约定的计算方式支付90%的招商服务费，第二期招商服务费的结算条件为中标人提交商铺、酒店正式开业的开业照片、采购人及中标单位对接人签字的开业验收表之日起15个工作日内按下述2.3约定的计算方式支付剩余10%的招商服务费，否则采购人无需支付剩余招商服务费。

2.2招商条件：商铺首层月平均租金不低于70元/㎡；二层月平均租金不低于30元/㎡；酒店月平均租金不低于20元/㎡，公寓租金价格后期根据市场客户情况另行商定，如进行租金减免，须经采购人同意。

2.3招商目标及代理费计算方式

2.4招商范围包括：商铺5526.81㎡（96个商铺总面积5888.5㎡，剔除已自用的10栋106-115号商铺面积361.69㎡）10号栋酒店（8265.07㎡）及9号栋公寓（16396.05㎡）、（详见附件《销售、招商考核范围表》）。9号栋公寓（16396.05㎡）的招商时间、招商目标及代理费计算方式以采购人通知为准，中标人须无条件按采购人通知中的全部要求执行。

3、金广星苑项目营销代理费的支付

金广星苑剩余住宅3套，营销代理费上限为4%，营销代理费根据中标折扣率结算。

4、星电恬园项目营销目标及代理费计算方式

星电恬园剩余住宅23套，每年度销售套数≥18套，营销代理佣金上限为3%，每年度销售套数＜18套，营销代理佣金上限为2.5%，中标人需完成销售签约、银行回款及过户办证手续后方可结算，最终营销代理费根据中标折扣率结算。

八、违约责任

1、若开发商未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任与中标人无关。

2、若因任意一方违约而导致合同提前终止或解除，违约方除承担合同约定的违约责任外，需赔偿因此给守约方造成的实际损失。同时，守约方有权解除合同且不承担任何责任。（中标人无故提前终止或解除合同的，采购人不再支付中标人当年度目标完成率对应的佣金，且中标人需向采购人支付违约金）

3、在合作期间，若中标人连续三个月未能完成预定的销售目标（年度目标平均分到12个月即为月度目标），采购人有权随时终止合同且不承担任何责任。

4、在合同履行过程中，非因采购人原因，中标人与第三方产生的人身、财产纠纷概由中标人负责，如因此导致采购人损失的，中标人应予以赔偿。

5、在合同履行过程中，中标人未按约定配置相应数量的工作人员，或未经采购人同意擅自更换主要负责人的，采购人有权解除合同且不承担任何责任。

6、中标人不得将采购人披露的保密资料（包括客户资料）对外透露，不得将采购人披露的保密信息如客户信息、销控信息、底价信息、财务信息、公司经营信息等向外披露，否则，经查证属实，每发生一次，采购人有权从中标人营销代理费中扣除5000元作为违约金，发生三次以上的，采购人有权解除合同且不承担任何责任。

7、合同履行中，未明确授权中标人且未经采购人书面同意的，中标人不得擅自销售，否则需赔偿采购人及他方一切损失，且采购人可单方面解除合同且不承担任何责任。

8、中标人按照地区相关法律法规及采购人所确定的条件（如售价、付款方式及合同条款、销售手册之内容、交付的标准、周边的配套等）进行如实宣传和销售。若在履行合同过程中如有因中标人言行不当造成对客户的误导、欺诈等，引起的法律诉讼或索赔要求时，中标人须负全责，并赔偿采购人因此遭受的所有损失。如因中标人言行不当对采购人或本项目造成恶劣影响，则采购人有权单方面解除合同、不承担任何责任。同时，采购人有权要求中标人采取措施消除对采购人或本项目造成的恶劣影响，并要求中标人赔偿因此导致的全部损失。

9、中标人须严格按照采购人签字确认的价格、折扣及其他销售条件执行，并在销售中与经过采购人认可的统一销售说辞保持一致。未经采购人书面同意中标人不得变更任何采购人确定的价格、折扣幅度以及其他销售条件，亦不得对采购人确认的商品房买卖合同及其补充协议书文本、认购协议书文本以及其他销售资料进行任何形式的修改。如因中标人上述行为给采购人造成实际损失的，采购人有权从中标人营销代理费中扣除5000元作为违约金，且中标人需赔偿因此给采购人造成的实际损失，发生三中标人次以上的，采购人有权解除合同且不承担任何责任。

10、中标人需按时支付所雇佣人员的工资福利、保险等及中标人外部合作单位的款项，如因中标人原因导致员工、外部单位投诉、闹事造成采购人不良影响，或引起法律诉讼或索赔要求时，中标人须负全部责任，并赔偿采购人因此遭受的所有损失。如对采购人或本项目造成恶劣影响，则采购人有权单方面解除合同、不承担任何责任，并有权要求中标人采取措施消除对采购人或本项目造成的恶劣影响，并要求中标人赔偿因此导致的全部损失。

11、中标人需确保对外宣传的方案、文本、广告创意及设计稿，均不会侵害第三方知识产权，如因之造成甲方被诉讼、处罚或承担连带赔偿责任的，由中标人赔偿采购人所有的损失。如对采购人或本项目造成恶劣影响的，则采购人有权单方面解除合同、不承担任何责任，并有权要求中标人采取措施消除对采购人或本项目造成的恶劣影响。

12、中标人退场时未完成全额回款的客户，中标人需负责完成剩余的全部手续，否则采购人可不予支付相应营销代理费。

13、因中标人违约导致合同解除的，中标人除承担上述约定的违约责任以及相应赔偿/罚款外，还须承担因合同解除带给采购人的各项成本损失，包括但不限于招标成本等。中标人应付的违约金、赔偿金或其他款项，采购人有权在未结算代理费中直接扣除，该费用不足抵扣部分由中标人在采购人通知的时限内予以补足。

14、采购人可视实际销售招商情况及业务需求，提前一个月通知中标人提前终止合同，无需承担任何违约责任；

本项目采购人参照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5 号）文件要求进行验收。项目验收另有国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证。

1、付款人及付款方式：

（1）付款人：长沙力都资产运营有限公司

（2）付款方式：营销及招商代理费按月结算，中标人应在每月的10号之前，向采购人提交上个月签约物业的回款明细并开具增值税专用发票，经采购人审核盖章确认结算金额，且采购人在收到中标人提交的营销招商代理费结算申请表及增值税专用发票并核准后的15个工作日内，支付对应的月度营销代理费用。

   ★2、投标报价规定：本项目因涉及多项指标上限值，投标人应根据采购需求中规定要求，对本项目①映悦星府、②星电恬园、③金广星苑以相同或不同的折扣率的方式在开标一览表中分别进行报价。本次投标报价评审按照开标一览表中的折扣率分别进行评审，采购人在结算时，根据各项中标折扣率与中标人按要求据实结算。

     3、本项目采用费用包干方式服务，包括在履行合同中所需的报告费、策划费、广告文案及设计费、人工费、差旅费、食宿费、资料费、税费等一切费用，如一旦中标，均由中标人提供，采购人不再支付其他费用。

4、投标人不得提供虚假材料和虚假响应，中标人应在中标后按采购人通知的时间将评审标准相关的证书及证明材料等提供给采购人核查，如查有虚假，则取消中标资格，接受相应处罚并承担相应的法律责任；若未在采购人通知的时间内提供相关资料，则视为中标人自动放弃中标资格，由此导致的所有损失由中标人自行承担。

5、投标人在投标前，可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

6、根据《长沙经开区领导干部“三零”廉洁承诺实施办法》（长经开工发[2023]26号）的有关规定，长沙经开区管委会机关全体副科级以上负责干部;集团公司、城建公司班子成员及其内设机构、全资(控股)公司主要负责人。实施投标零参与，本人不得利用职权或职务影响力，为亲友投标或承接本园区政府购买服务项目提供便利；本人配偶、子女及其配偶经商办企业的(含注册个体工商户、个人独资企业或合伙企业，投资非上市企业，在本园区外注册公司后回本园区内从事经营活动，受聘担任私营经济组织高级职务，在外商独资企业或者中外合资企业担任由外方委派、聘任的高级职务等情况)，该企业不得参与(含委托等变相参与)本园区政府投资项目投标;本人及其配偶、子女及其配偶不得参与竞拍、承租(含以他人名义承租等变相承租)本园区直属企业管理资产。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，做出承诺及说明。